La responsabilidad del administrador en la venta de viviendas sobre plano

Grupo Gispert – Ignacio de Gispert

El Tribunal Supremo ha emitido recientemente varias sentencias en las que consideran responsables a los administradores de sociedades promotoras inmobiliarias, en los casos de ventas de viviendas sobre plano. Las sentencias derivan de reclamaciones por parte de consumidores que adquirieron sus viviendas sin estar todavía construidas y que entregaron una serie de cantidades de manera anticipada. Posteriormente las sociedades promotoras de los inmuebles devenían insolventes y las cantidades entregadas a cuenta eran totalmente irrecuperables para los consumidores, que además se quedaban sin la entrega de las viviendas que habían comprado.

El Tribunal Supremo se centra en el análisis del incumplimiento de lo que establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (la “Ley 57/1968”) acerca de las cantidades abonadas anticipadamente en el marco de la venta de viviendas, todo ello junto con la legislación mercantil aplicable en materia de responsabilidad de los administradores.

Dicha Ley 57/1968 establece dos obligaciones para los promotores inmobiliarios:

  1. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas mediante contrato de seguro otorgado con entidad aseguradora o por aval solidario prestado por entidad financiera, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo que se haya convenido.
  2. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una entidad bancaria en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

En los casos analizados por el Tribunal Supremo, las promotoras incumplían claramente lo establecido en la Ley 57/1968 por cuanto entraban en concurso y resultaba que las cantidades entregadas a cuenta no estaban garantizadas de acuerdo con la exigencia legal y no eran devueltas a los consumidores, por otro lado la vivienda tampoco era entregada.

Al Tribunal Supremo se le plantea la cuestión suscitada por las demandas de los afectados, de si el incumplimiento por la sociedad promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual. Para ello es necesario dilucidar si cabe una acción de responsabilidad individual contra los administradores de las sociedades que han llevado a cabo dicho incumplimiento.

En este sentido el Tribunal inicia su razonamiento diciendo que los administradores tienen la obligación de cumplir las normas legales que afectan a la actividad de la sociedad, ello supone emplear la diligencia de un ordenado empresario en relación con los terceros directamente afectados por su actuación. La infracción de este deber supone un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo. Asimismo, las sentencias del TS indican que la Ley de Sociedades de Capital establece la mencionada acción individual contra los administradores, que se puede interponer cuando en el ejercicio de sus funciones éstos incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y un tercero en una posición más débil (consumidor) sufre un daño directo por causa de ello.

De acuerdo con lo anterior, el Tribunal Supremo establece los siguientes requisitos para que en el supuesto de hecho que se ha explicado, pueda prosperar la acción individual de responsabilidad:

  1. incumplimiento de una norma (en este caso sería la Ley 57/1968) debido al comportamiento por omisión de los administradores;
  2. imputabilidad de tal conducta de omisión a los administradores, como órgano social;
  3. que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño;
  4. el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad; y
  5. que exista una relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero (dicha relación estriba en que debido a que no se ha cumplido con la obligación de garantizar las cantidades pagadas, el consumidor no puede recibir su reembolso).

No obstante, el Tribunal Supremo puntualiza que la responsabilidad de los administradores en ningún caso se puede conectar al hecho objetivo del incumplimiento o defectuoso cumplimiento de las relaciones contractuales, convirtiéndolos en garantes de las deudas de la sociedad que administran o de las situaciones concursales que pueden surgir.

Sin embargo en los supuestos de hecho que hemos descrito, se considera que la responsabilidad directa de los administradores proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma.

Es en atención a dichos intereses y al carácter imperativo de la obligación que se responsabiliza a los administradores de asegurarse que se cumple con la exigencia legal

Por tanto, lo que se le imputa a los administradores no es el incumplimiento de una obligación contractual de la sociedad (ya que el contrato es entre las partes que lo suscriben, entre las cuales no se encuentra el administrador), sino la infracción de un deber legal de carácter imperativo.

Esta línea jurisprudencial abre una vía de resarcimiento para todas aquellas personas que adquirieron viviendas y posteriormente fueron víctimas del fracaso de la empresa con la que contrataron. Teniendo en cuenta el movimiento del mercado inmobiliario español en los últimos años, todo ello puede dar lugar a muchas reclamaciones de consumidores tanto españoles como internacionales.

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